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¿Qué gastos tiene la compra de una propiedad?

Publicado por LookAndFindAlmeria en 24 febrero, 2017
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Comprar una casa es una de las mayores inversiones que realizarás y en Look & Find Almería queremos ayudarte a que sea todo un éxito.

Uno de los principales aspectos a tener en cuenta son los gastos totales que tendrás con la compra de una propiedad.

¿Qué gastos tiene la compra de una propiedad?

Vamos a diferenciar entre la compra de una vivienda de segunda transmisión o segunda mano y una vivienda de promoción o de obra nueva.

SEGUNDA MANO

Buena parte de los gastos e impuestos van a las arcas de las diferentes Administraciones. Una suma que, de media y dependiendo de cada Comunidad Autónoma, está entre el 8 y el 12% del precio de la vivienda y que es necesario tenerlo ahorrado.

¿DE QUÉ IMPUESTOS HABLAMOS?

El más importante de todos por su cuantía es El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este impuesto se abona en segunda mano o segunda transmisión. Aclaremos que puede ser una vivienda sin estrenar, pero en la que ya se ha realizado una primera transmisión a una entidad financiera, por ejemplo y para el que la compra ya se considera segunda cesión y, por lo tanto, no lleva IVA.

La gestión del ITP está cedida a las Comunidades Autónomas y su porcentaje varía entre el 6 y el 10%. En Madrid, una de las más baratas, es del 6%, pero en Galicia, dependiendo de la situación económica del comprador, puede ser del 4, del 7 o del 10%. En Canarias se rige por el IGIC que es inferior. Y las familias numerosas tienen un ITP más bajo. En definitiva es necesario comprobarlo en la web de cada Comunidad Autónoma y el porcentaje se aplica sobre el valor del inmueble escriturado.

En el caso de Andalucia, por lo general tributarás según el valor del inmueble entre:

De 0€ a 400.000€ ———— 8%  picRealtor

De 400.000€ a 700.000€ —- 9%

De 700.000€ en adelante —– 10 %

Aunque hay una excepción, una reducción con ciertas condiciones especiales.

Es decir, que el tipo de gravamen reducido será:

De 0 €  a  130.000€ ———– 3,5 % (Siempre que seas menor de 35 años. En caso de compra en pareja, sólo es necesario que cumpla dicho requisito uno de los dos).

De 0 €  a 180.000€ ———— 3,5 % (Siempre que tengas un grado de minusvalía igual o superior al 33%. En caso de compra en pareja, sólo es necesario que cumpla dicho requisito uno de los dos).

Actos jurídicos Documentados (AJD), en el caso de vivienda usada solo se aplica en el momento de constituir la hipoteca, sobre el importe de la misma. Si la vivienda se paga al contado, obviamente no se paga. Estos serían los impuestos de comprador, motivo de otro tema son los del vendedor, que también los tiene.

En Andalucía se aplica el 1,5% del valor de la vivienda y el 0,3% en las adquisiciones de vivienda habitual cuyo valor real no supere los 130.000 €, cuando el comprador sea menor de 35 años.

Otra excepción:

Si el comprador es una persona discapacitada con un grado de minusvalía reconocido igual o superior al 33% y la compra se destina a vivienda habitual no superando su valor real 180.000 € solo tributara al 0,1%.

Actualmente se debate si es el banco el que tiene que hacerse cargo de este impuesto. De acuerdo a la Ley que regula el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados: “será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales o aquéllos en cuyo interés se expidan”.

El Tribunal Supremo entiende que en referencia al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, el sujeto pasivo, es el Banco o Entidad prestamista. Es decir, el obligado al pago de dicho impuesto, tanto en lo que se refiere a su cuota fija –timbre del papel notarial-, como en su cuota gradual, es precisamente el Banco y no el prestatario o deudor hipotecario.

Es importante revisar las condiciones de la hipoteca, todas las comisiones que te cobrarán y sobre qué conceptos.

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Ahora hay que sumar los GASTOS DE LA COMPRAVENTA:

Aquí tenemos algunos de ellos.

Escritura pública en la Notaría. Los costes del notario son fijados por normativa y su cuantía depende del importe del inmueble, aunque puede incrementarse por aspectos como el número de copias, extensión de la escritura, etc. En las viviendas de protección oficial y en las subrogaciones se les aplica una reducción en los aranceles.

Inscripción en el Registro de la Propiedad. Son los honorarios generados por inscribir la compra-venta en el Registro de la Propiedad. Están fijados por normativa y su cuantía depende del precio del inmueble.

  • Gestoría. Encargada de aglutinar todo el papeleo y pagos para que el comprador solo tenga que acudir a la firma. Es especialmente importante cuando la operación lleva préstamo hipotecario. Sus precios varían en función del papeleo que deben hacer, tanto en la compraventa como en la hipoteca.

Gastos del préstamo hipotecario

Lo habitual es que una buena parte de los compradores recurran a un préstamo hipotecario y aquí añadimos más gastos e impuestos que supone. Estos gastos pueden variar en función de la entidad que la tramite.

Comisión de apertura en la entidad financiera: Se cobra en el momento de la concesión del préstamo en concepto de los gastos de análisis de la viabilidad de la operación que afronta la entidad financiera.

Tasación de la vivienda. Depende de la superficie del inmueble.

Registro de la Propiedad. Además de inscribir la compraventa hay que añadir la escritura de hipoteca.

Notario: el notario es el que da fe pública de las escrituras de compra‐venta y del préstamo hipotecario.

Gastos de tramitación por parte de la Gestoría: trámites administrativos (registro, pago de impuestos, etc.).

Seguro de daños: El que solicita el préstamo debe suscribir, por exigencia legal, un seguro de daños que cubra el valor del inmueble tasado.

• La constitución de un préstamo hipotecario está gravado por el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), tributo que depende de la Comunidad Autónomas y que se sitúa entre el 0,5 y 1,5% del valor de la garantía hipotecaria y que hemos comentado en detalle antes.

Comprobados todos estos conceptos, es aconsejable tener al menos un 30% ahorrado, dado que el préstamo hipotecario suele ser como máximo del 80% del valor de tasación del piso.

COMPRA DE UNA CASA DE OBRA NUEVA

A diferencia de la vivienda usada, de la que hablábamos en la anterior ocasión, el impuesto principal de la vivienda nueva es el IVA. Este es estatal y supone un 10% sobre el precio de la vivienda libre y el 4% si es de protección oficial de régimen especial. También se aplica este IVA a las plazas de garaje que se compren conjuntamente con la vivienda hasta un máximo de dos.

En caso de que las plazas de garaje nuevas se compren de manera independiente irán al 21% de IVA.

abstract 3d of building development concept

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Otro de los Impuestos de la vivienda nueva el de Actos Jurídicos Documentados (AJD) que se paga dos veces: sobre el importe de la compra y sobre el de la hipoteca. Como está transferido a cada Comunidad Autónoma, éstas pueden decidir cuál es el porcentaje. Este impuesto grava los documentos jurídicos necesarios para transmitir el bien y es un porcentaje del valor del inmueble en la escritura.

En la actualidad oscila entre el 0,5% y el 1,5%, del precio de la vivienda, dependiendo de la ubicación del inmueble. A su vez se aplica sobre la constitución de la hipoteca, en concreto sobre el importe de la misma, dependiendo también del importe.

Pero este impuesto está lleno de excepciones en cada Comunidad. Un ejemplo para comprobarlo. En Andalucía el tipo general para AJD sobre el préstamo es de 1,5%, pero si los compradores son menores de 35 años y el valor del préstamo no excede de 130.000 euros, se aplica el 0,3% en la constitución del préstamo hipotecario, que puede ser hasta del 0,1% para personas con discapacidad igual o superior al 33%. Por el contrario, en Álava, Melilla; navarra o Ceuta siempre es del 0,5%.

Esto indica que una vivienda nueva paga IVA (10% o 4%) y AJD (0,5% – 1,5%).

Estos son los impuestos de una vivienda nueva o de primera transmisión, respecto a los gastos, tanto de compraventa como de hipoteca , no difieren de una vivienda usada.

Los recordamos:

• Escritura pública en la Notaría

• Inscripción en el Registro de la Propiedad

• Gestoría

• Tasación de la vivienda

• Comisión de apertura hipoteca

• Seguro de daños

Es importante señalar que en el caso de que el comprador adquiera una vivienda nueva a un promotor y se subrogue a su hipoteca (no es obligatorio) no tendrá que hacer frente a los gastos de tasación de la vivienda ni a la comisión de apertura.

En total, sumados gastos e impuestos, una vivienda nueva libre conlleva un añadido de alrededor del 13% sobre el precio del inmueble.

Si quieres saber de forma personalizada los gastos que tendrías, no dudes en contactar con unos de nuestros agentes de Look & Find Almería, que te ayudará a resolver todas tus dudas.

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