El pasado viernes entraba en vigor la Ley por el Derecho a la Vivienda, recién publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE), ¿pero conoces cuáles son los puntos claves de este controvertido texto?
A pesar de las críticas recibidas por parte del sector inmobiliario, esta nueva normativa trae consigo una serie de regulaciones que impactarán en el mercado inmobiliario y brindarán importantes beneficios para los ciudadanos.
Desde Look & Find Almería, hemos analizado el acuerdo conjunto para la aprobación y mejora de la Ley por el Derecho de la Vivienda de 2023 y te contamos todo lo que debes saber y cómo te afectará esta nueva ley de vivienda.
Todos los puntos clave sobre la nueva ley de vivienda
Podemos dividir esta nueva normativa en varias claves que regularán el mercado.
- Ampliación de las zonas tensionadas en el mercado del alquiler
- Nueva definición para grandes tenedores
- Límite de la actualización anual del alquiler eliminando el IPC
- Regulación del precio de los alquileres en zonas tensionadas en nuevos alquileres
- La nueva normativa establece que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato deben ser asumidos por el arrendador
- Prohibición de aumentar el precio del alquiler con gastos extras
- Prohibición de “acuerdo entre las partes” contrarias a la Ley de Vivienda
- Medidas de protección frente a los desahucios
- Beneficios fiscales para propietarios
- Recargo del IBI para viviendas vacías
- Imposibilidad de cambiar la calificación de vivienda pública
- Aumento de la oferta del alquiler con la vivienda asequible incentivada
1. – Ampliación de las zonas tensionadas en el mercado del alquiler
“Se mejoran y facilitan las condiciones para la declaración de zona tensionada, abarcando más áreas para la aplicación de las medidas de control”.
La declaración de un barrio o un municipio como «zona tensionada» dependerá de cada Comunidad Autónoma, incluyendo en la revisión al Ayuntamiento del municipio donde se estén estudiando estas zonas.
Para que una zona se declare tensionada deberá cumplir uno de estos 2 requisitos:
- Que su precio haya aumentado más de 3 puntos porcentuales el valor del IPC en los últimos 5 años
- Que el precio medio de la vivienda supere el 30% de los ingresos medios de la zona.
La determinación de zonas tensionadas podrán ser desde distritos censales como micro zonas y hasta zonas tan amplias como hasta Comunidades Autónomas enteras, siempre que cumplan con una de estas dos condiciones.
2. – Nueva definición para grandes tenedores
Se hará una distinción entre grandes y pequeños propietarios.
¿Qué es un gran tenedor con la nueva ley de vivienda?
- Grandes tenedores: serán aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad 5 o más viviendas en zonas tensionadas o hasta 10 viviendas (o 1.500 m2) en zonas no tensionadas.
- Pequeños propietarios: serán aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad menos de 5 viviendas.
3. – Límite de la actualización anual del alquiler eliminando el IPC
Esta es, sin duda, una de las medidas más polémicas de la Nueva Ley de Vivienda 2023, ya que son muchos los expertos que se han mostrado en contra de este tipo de medidas.
Con la nueva normativa, a partir de enero de 2024, se implementarán cambios importantes en la actualización de los alquileres.
Hasta ahora, la actualización estaba limitada a un máximo del 2% como medida extraordinaria, pero con la nueva ley, las actualizaciones estarán limitadas a un máximo del 3% y dejarán de estar vinculadas al IPC.
A partir de ahora, las actualizaciones de los alquileres estarán siempre sujetas a un índice específico.
4. – Regulación del precio de los alquileres en zonas tensionadas
Los precios de los alquileres de los nuevos contratos, independientemente de si son de grandes o pequeños propietarios, estarán regulados y topados.
Esta medida tiene como objetivo contener y reducir el precio de las viviendas de alquiler y no se aplicará en zonas NO declaradas tensionadas.
Estos topes se establecerán, dependiendo de la modalidad de contrato y de quién sea el propietario (pequeño o gran tenedor)
- Para pequeños propietarios: mediante la indexación al precio del alquiler anterior en vigor, es decir, según el precio del alquiler del contrato anterior al nuevo contrato de alquiler.
- Para grandes tenedores: mediante la aplicación del índice de contención de precios el cual todavía está por definir. Esta ley también contempla la inclusión de nuevas viviendas de alquiler en el mercado dentro de estas zonas tensionadas, las cuales también estarán limitadas en precio según las competencias de cada Comunidad Autónoma.
5. – La nueva normativa establece que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato deben ser asumidos por el arrendador
La nueva normativa contempla en el Apartado 1 del Artículo 20 que:
«Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador».
El inquilino seguirá pagando la fianza y la garantía adicional al firmar un nuevo contrato de alquiler.
6. – Prohibición de aumentar el precio del alquiler con gastos extras
Se prohíbe aumentar el precio del alquiler añadiendo nuevos gastos (comunidad, tasa de basura, etc.)
7. – Prohibición de “acuerdo entre las partes” contrarias a la Ley de Vivienda
Se eliminan las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas que contiene la Ley de existir un acuerdo entre las partes.
La Ley de Arrendamientos Urbanos permite que, como en cualquier contrato, las partes lleguen a acuerdos incluso si estos son contrarios a parte de la Ley. Sin embargo,
“desde una posición preponderante del propietario sobre el inquilino que suele darse de manera habitual, el inquilino podría verse forzado a renunciar por contrato a las medidas y derechos que contiene la Ley para conseguir el contrato.”
8. – Nuevas medidas de protección frente a los desahucios
Esta nueva normativa tiene varias medidas para alcanzar la protección:
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- Poner fin a los desahucios sin fecha predeterminada. Así, deberá ser obligatorio establecer una fecha y una hora para llevarlos a cabo.
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- Se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos más de 2 años.
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- Acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudiciales para las personas vulnerables.
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- Las CCAA podrán articular mecanismos propios de mediación y alternativa habitacional que consideren oportunos.
- Se reconoce la capacidad de poder utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda para ofrecer alternativas habitacionales para personas en riesgo de desahucio mediante alquileres sociales bonificados, realojamientos de personas en situación de vulnerabilidad o cualquier otra política.
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9. – Beneficios fiscales para propietarios
La normativa también introduce nuevos incentivos fiscales aplicables únicamente a los arrendadores en zonas designadas como mercados residenciales tensionados.
Estos incentivos son los siguientes:
- Una reducción del 90% cuando el arrendador formalice un nuevo contrato de alquiler en una zona de mercado residencial tensionado y la renta inicial se reduzca en más del 5%.
- Una reducción del 70% cuando se trate de la incorporación de viviendas destinadas al alquiler en zonas de mercado residencial tensionado y sean alquiladas a jóvenes entre 18 y 35 años.
10. – Recargo del IBI para viviendas vacías
Para incentivar el alquiler de estas viviendas a aquellas que lleven vacías más de dos años para propietarios con más de cuatro viviendas en el mismo municipio, el Gobierno permitirá a los Ayuntamientos que puedan aumentar la tasa del IBI para viviendas que estén vacías con un recargo de hasta el 150%.
Los propietarios de viviendas vacías podrían pagar 1.600 euros más de IBI con la nueva ley de vivienda
11. – Imposibilidad de cambiar la calificación de vivienda pública
Las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelos cuyo destino sea el de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública estarán sometidas a un régimen de protección pública permanente que excluya la descalificación, en tanto se mantenga la calificación de dicho suelo. Además, se establece la calificación indefinida de la vivienda protegida.
12. – Aumento de la oferta del alquiler con la vivienda asequible incentivada
Con objeto de incrementar la oferta de vivienda a precios adecuados a la situación económica de los hogares en cada entorno territorial, los poderes públicos, en el ámbito de sus respectivas competencias, podrán impulsar la existencia de viviendas asequibles incentivadas, que estarán sujetas, con carácter orientativo y sin perjuicio de lo que establezcan al respecto las administraciones competentes.
Si estás buscando asesoramiento profesional y actualizado sobre cómo esta ley puede afectar tus intereses como propietario o arrendatario, te recomendamos contar con la experiencia y el respaldo de Look and Find.
Estamos aquí para resolver tus dudas, brindarte información precisa y guiarte en todo el proceso de adaptación a esta nueva normativa.
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